接手一個項目需要了解哪些信息?
1.項目的目標:包括質(zhì)量、時間、成本方面的目標;
2.項目的資源:包括人、設備、資金等;
3.項目的利益相關者:包括內(nèi)部和外部的;
4.項目的風險:包括風險源及應對策略;
5.本人角色:職責,該跟誰溝通、匯報等。
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一.有人給你推薦一個二手項目,我們要做的第一件事往往是找對方提供相關的項目資料方便進一步研判。 然而很多朋友對于需要研判的資料清單了解的并不系統(tǒng),經(jīng)常是需要用到什么信息了再讓對方補充提供相關資料,對方再花很長一段時間給你反饋,導致溝通效率極其低下。今天這篇文章我們總結下拿到一塊地,作為前期研判我們需要哪些資料清單,每個資料清單主要關注哪些關鍵點,方便后續(xù)直接調(diào)用,提高效率。
二.一般拿到一個項目,我們重點要關注以下幾個資料清單:土地成交確認書 凡是通過招拍掛方式獲取的,成交當天都會簽訂成交確認書。 如果一個項目還沒有簽訂土地出讓合同或者拿到國土證的,就必須要讓對方提供成交確認書。
三.通過成交確認書,我們可以判斷幾個關鍵信息:
地是誰拿的,確認我們交易談判的對象。這點看似簡單,卻是我們很容易忽略掉的。很多土地串串推薦土地自己都沒搞清楚土地的權屬是誰,如果你作為一名專業(yè)的投資人員,你也沒搞清楚,那在前期就會耗費很多無用的精力。確認了土地權屬關系,后續(xù)的一切談判都盡可能要和土地主直接談判。知道土地是哪個公司(也就是:項目公司)拿的以后,我們就可以通過天眼查去查詢項目公司的股東,都能查詢到股東的****,通過這個方式我們就可以直接聯(lián)系到地主。
大學生創(chuàng)業(yè) 需要了解哪些知識
確定創(chuàng)業(yè)項目需要了解的知識很多,一般有四個方面的內(nèi)容:應該了解市場需求、已有的資源條件、缺少條件及解決方法,在此基礎上確定你的創(chuàng)業(yè)項目。用通俗的話來講,就是“你有什么、你想干什么、你缺什么、如何解決”這四個問題?？梢赃@樣講,這是每一個創(chuàng)業(yè)者都必須回答的問題。
具體來說,就是需要了解創(chuàng)業(yè)者所占有的資源條件,創(chuàng)業(yè)者計劃創(chuàng)業(yè)的方向和項目,創(chuàng)業(yè)者所占有的資源與達到創(chuàng)業(yè)目標所欠缺的條件,創(chuàng)業(yè)者如何彌補上述條件的差距。
能夠回答上述問題,才能在創(chuàng)業(yè)過程中少受一些不利因素的干擾,達到預期目標。實際上,很多成功者都有他成功的原因和道理,要想了解這些,必須深入實際了解,萬萬不能僅僅憑著某人或者某些媒體的介紹就去照葫蘆畫瓢。那樣是很危險的。在不少時候,宣傳者并不是比較客觀地介紹宣傳對象,而是選擇性宣傳,只宣傳那些對出錢打廣告的人有利的信息,而對不利的信息就采取弱化甚至不宣傳。在這個時候,受眾就處于一個信息不對稱的地位,他們獲得的信息就是一個不完整的信息,依據(jù)這樣的信息采取行動,很容易出錯。這是一個有一定代表性的現(xiàn)象。
在這樣的情況下,就需要借助于外力的幫助。一方面要注意盡量多從權威媒體渠道獲得信息,因為權威媒體渠道的信息比較嚴謹;二是注意向當?shù)丶夹g部門的專家咨詢,因為當?shù)丶夹g專家對當?shù)氐那闆r比較了解;三是要注意了解身邊有過實踐人員的業(yè)績,因為身邊人的虛假成分很容易被證實。在這一點上,千萬不要以為“外面的和尚會念經(jīng)”而舍近求遠,讓一些虛假的信息充滿自己的頭腦,導致自己的決策偏離正軌。
在很多時候,一些創(chuàng)業(yè)者對上述問題并沒有一個清醒的認識,而是隨大流,拍腦袋。那樣做出的決策風險實在太大,很多人因為這些原因搞得血本無歸。這是需要慎重考慮的,不可大意。
如何進行項目考察
對項目方進行考察的所應關注的6個方面,或者說聰明投資者必做的6件事,分別是:
一、正當性
對項目方正當性的考察主要包括:
1、項目方是否有工商登記,項目方的工商登記是否在有效期內(nèi);
2、有的項目方可能會拿著別人的執(zhí)照蒙事,所以投資者還需要辨別項目方所持執(zhí)照是否為項目方本人所有,如果項目方提供了資料,要注意資料中的企業(yè)名稱與其提供的營業(yè)執(zhí)照上的企業(yè)名稱、經(jīng)營范圍是否一致,如果不一致,需要項目方做出合理解釋。簽約時,要與營業(yè)執(zhí)照上的法人簽約,加蓋營業(yè)執(zhí)照上的法人公章。為安全起見,可進一步向發(fā)照當?shù)毓ど虣C關查詢。
3、按國家對加盟連鎖的有關規(guī)定,項目方必須滿足“2+1”的條件(2個直營店,經(jīng)營一年以上),才可以進行對外招商,這是國家為保護投資者利益出臺的專門政策。據(jù)《科學投資》了解,目前相當數(shù)量正在積極進行加盟連鎖招商的項目方達不到這個要求,這是違反國家有關規(guī)定的,投資者必須保持警惕。
二、可信性
鑒于目前加盟連鎖中騙局連連發(fā)生,部分投資者損失慘重,在考慮加盟之前,有必要對項目方進行可信性考察?？疾斓膬?nèi)容主要包括:
1、項目方提供的辦公地址是否真實,是否與營業(yè)執(zhí)照上的地址一致。一般的投資者喜歡看項目方的注冊資金,從對項目方注冊資金的大小,雖然可以看出其實力和承擔違約責任的能力,但現(xiàn)在隨著大大小小驗資機構的出現(xiàn),投資者必須改變這方面的觀念。注冊資金越高并不代表實力越強、信用越好。某些項目方雖然注冊資金較少,但卻具有非常大的發(fā)展?jié)摿Α?/p>
2、項目方是否經(jīng)營過別的企業(yè),進行過別的項目招商,結果如何。
3、一些項目方很樂意在口頭和廣告、資料上宣傳已加盟者的數(shù)字,這個數(shù)字往往很大,以增加對投資者的吸引力,要注意考察其真實性;
4、一些項目方常常宣傳自己是行業(yè)中的領導者,往往有夸大自己實力的成分。投資者還是要注重看一下其他已開店面的經(jīng)營情況,考察時盡量不要參觀某一區(qū)域的多家店面,要從其全國范圍店面經(jīng)營情況做出分析。
三、風險性
為了讓項目做到“保賺不賠”,投資者一定要對項目的風險性進行充分的考察?？疾斓膬?nèi)容包括:
1、對項目可行性的考察;
2、對項目先行者的考察。當你看中一個連鎖加盟項目,可以考察該項目已加盟者的經(jīng)營狀況,考察對象可由項目方提供,但最好由投資者自己選擇,在不告知對方的前提下,先以消費者的身份進行觀察?？疾靸?nèi)容包括店址、每小時客戶流量、全天客戶流量、產(chǎn)品受歡迎程度、經(jīng)營者的經(jīng)營方式、雇員多少、業(yè)務熟練程度,估算其成本和投入產(chǎn)出。然后以投資者的身份出現(xiàn),直接向?qū)Ψ皆儐?大多數(shù)時候,如果對方經(jīng)營狀況不佳,對項目方有情緒,反而會向你介紹真實情況;如果經(jīng)營狀況甚好,有可能對你隱瞞,或者介紹情況不真實,以防備競爭,在這種時候,需要投資者有良好的判斷力,也不能完全聽信已加盟者的一面之辭。投資方在對經(jīng)營狀況不佳的加盟店進行考察時,要弄清楚對方為什么經(jīng)營狀況不佳,有時候是加盟者自己的原因,或是能力不足,或是不聽從項目方的指導,投資者一般都喜歡聽加盟者的一面之詞,因為對方和自己的身份類似,同病相憐之下容易同仇敵愾,以致錯過好項目。不過,多了解幾家已加盟者的情況,最好是加盟超過一年的,如果經(jīng)營情況還可以的話,那應該問題不大.如果你覺得自己實在沒有能力分辨,那就不如寧可信其有不可信其無,畢竟,對于風險承受能力不足的中小投資者來說,投資安全應是第一位考慮的因素.當然啦,如果你確實想創(chuàng)業(yè),那就不可能不承擔風險.
3、了解項目方在知識產(chǎn)權方面(技術、商標等等)和品牌方面是否存在糾紛,是否擁有完全的所有權;
4、了解項目方的禁忌,在什么情況下投資者可能被解除加盟連鎖資格,了解項目方所設禁忌是否合情合理,在合同中要明確這些細節(jié),如果合同中沒有這些內(nèi)容,可以補充合同進行說明。對于要求加盟者一次交清若干期限費用,比如一次交齊2-3年管理費、服務費的項目方,投資者須保持警惕,防止對方在收錢后卷款走人,或在事情不順利時溜之大吉。
四、持續(xù)性
對于投資者來說,好不容易選對了一個項目,當然希望能夠比較長時間的經(jīng)營,給自己帶來效益,為此,投資者還需要對項目方的運作進行可持續(xù)性方面的考察,內(nèi)容包括:
1、項目方運作是否規(guī)范,包括行為規(guī)范和章程規(guī)范。行為規(guī)范:是否有統(tǒng)一的內(nèi)外標志;操作流程是否規(guī)范;工藝流程是否規(guī)范,服務流程是否規(guī)范等,是否對加盟者提供統(tǒng)一規(guī)范的培訓,培訓的項目、時間,培訓是否收費,收費的標準。章程規(guī)范:項目方是否提供統(tǒng)一的操作手冊、服務手冊、管理手冊、培訓手冊,手冊的編制是否規(guī)范,是否切實可行,是否便于執(zhí)行,是否不讓人產(chǎn)生歧義;
2、如需配送,配送設備是否完整、是否先進,是否有統(tǒng)一的配送中心,配送人員的素質(zhì)如何、管理如何,配送中心是否能及時響應加盟者的要求,配送原材料是否經(jīng)常短缺,配送價格是否合理、是否變化無常。一些項目方收很少的加盟費甚至不收加盟費,將利潤點全部放在后期的原材料配送上,這也不一定是好事。因為隨著投資者的投入越來越多,已經(jīng)不能輕易脫身,項目方在配送原輔材料的時候隨意要價,價碼越來越高,條件越來越苛刻,以致令加盟者產(chǎn)生被勒索的感覺,這就很不正常。所以要未雨繆綢,防范于未然。
五、擴張性
誰都希望生意越做越大,如果一個項目做上三五年,仍舊只能是七八平方米的店面,每個月幾千元的收入,就說明這樣的項目缺乏擴張性。擴張性來自兩個方面,一是項目方是否擁有將事業(yè)做大的決心,是否擁有長期的戰(zhàn)略規(guī)劃,這是從高層次說。從低層次說,項目方在市場擴張上是否能夠為投資者提供強有力的支持,如物質(zhì)方面的支持和政策方面的支持。這些都對投資者的擴大經(jīng)營起著直接的影響。項目方能否持續(xù)提高自己品牌的價值,則對投資者能否進行有效的擴張起著間接的影響;二是項目方產(chǎn)品和營銷創(chuàng)新的能力也決定著投資者跟隨成長的結果,有些項目方在一個項目推出后,數(shù)年不見營銷方面有任何的改進創(chuàng)新,市場只能逐漸萎縮。
第六、延伸性
在對項目方進行考察的時候,除了要考察項目主導人的人品、性格、經(jīng)歷、知識結構、擁有的企業(yè)資源和社會資源外,還要著重考察項目方的團隊。在各種招商會上,我們可以看到,不少招商團隊是由草臺班子臨時拼湊成的,這樣的一個團隊,能為你未來的投資項目提供什么樣的保證,不難想像。對項目方團隊的考察,一是考察團隊成員的素質(zhì)、從業(yè)經(jīng)歷、從業(yè)經(jīng)驗、既往業(yè)績、圈內(nèi)口碑;二是考察團隊在性格和專業(yè)上的互補性;三是團隊的穩(wěn)定性。對于一些比較有經(jīng)驗的投資者,通過對項目方團隊的察顏觀色和對項目方的突襲式訪談,可以得出可靠的結論。
對于項目的了解,在空間層面應該了解哪些內(nèi)容
項目的建筑規(guī)劃,項目的空間結構等。
1、了解項目的建筑規(guī)劃、布局、設計風格等信息,有助于理解項目的整體形象、空間利用和功能劃分。
2、了解項目的空間結構、流線組織、空間關系等信息,有助于理解項目的空間利用效率和人們的活動行為。
一般加盟項目需要了解該項目的什么問題
1、 知名度。信譽度。
2、項目的技術高度,關系到競爭力度。
3、是否有消費群體,消費能力。
4、是否會與幾年后的政策法規(guī)有沖突。
5、投資與回報是否成正比。核算的時候記得把銀行利息算進去,無論是貸款還是自己的錢都要算進去。(個人覺得一個商人無論資金多么充裕都應該把賺來的錢發(fā)展成升值的不動產(chǎn)如:土地、礦藏等不可再生資源,需要投資就用不動產(chǎn)貸款,這樣的話基本上是兩邊都在盈利。)
6、如不是長期項目,是否對自己以后的發(fā)展方向有幫助。(不是賺錢就可以,有些項目的生命周期很短的,如果5年就被社會淘汰,那么你又要重新找項目了。投資的風險再次降臨。不劃算!!)
個人愚見,希望對你有些許幫助!!
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